W trakcie planowania i realizacji inwestycji budowlanej zawsze pojawia się wiele znaków zapytania. Im więcej problemów przewidzimy, tym mniejszy będzie kłopot i koszt, gdy któryś z nich wystąpi. Nie ma tu znaczenia czy planujesz budowę domu, budynku gospodarczego, czy magazynu. Bez znaczenia jest także czy jesteś przedsiębiorcą, czy planujesz wymarzony dom z ogródkiem. Pytanie, jakie powinien zadać sobie każdy, kto zamierza przystąpić do budowy na Śląsku, jest dość proste. Czy moja nieruchomość leży na terenie górniczym? A jeśli tak, to w której kategorii jest on sklasyfikowany. Pytanie to warto zadać sobie jeszcze na etapie zakupu działki, co pozwoli korzystniej nabyć działkę lub kupić działkę w terenie niezagrożonym. Rozpoczynając proces przygotowania do budowy na terenie górniczym, warto wiedzieć, że może to wiązać się z dodatkowymi kosztami zabezpieczeń nieruchomości przed wpływem ruchu zakładu górniczego. Może pojawić się np. konieczność zastosowania innych fundamentów, albo ich dodatkowego dozbrojenia. Warto wówczas wiedzieć czy kopalnia zwróci pieniądze za takie fundamenty. A precyzyjniej czy przedsiębiorca, który ma prawo prowadzić ruch zakładu na określonym terenie górniczym, zwróci nam poniesione koszty zabezpieczeń nieruchomości przed wpływami ruchu swojego zakładu górniczego.
Niecierpliwi z pewnością przeskrolują do końcowej części artykułu. Po drodze jednak wyjaśnię, kiedy w ogóle i w jakim zakresie z taką sytuacją będziemy mieć do czynienia, a także co to w zasadzie jest ten teren górniczy.
Teren górniczy
Terenem górniczym jest przestrzeń objęta przewidywanymi szkodliwymi wpływami robót górniczych zakładu górniczego. Definicja jest dość prosta i została ona zawarta w art. 6 ust. 1 pkt 15 ustawy Prawo geologiczne i górnicze (dalej: pgg).
Skoro wiemy już, że nasza działka znajduje się na terenie górniczym, a my planujemy budowę, to trzeba zmierzyć się z konsekwencjami. Jedną z nich znajdziemy w § 205 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepis ten wskazuje, że na terenach podlegających wpływom eksploatacji górniczej powinny być stosowane zabezpieczenia konstrukcji budynków, odpowiednie do stanu zagrożenia, wynikającego z prognozowanych oddziaływań powodowanych eksploatacją górniczą, przez które rozumie się wymuszone przemieszczenia i odkształcenia oraz drgania podłoża. Są one klasyfikowane według skali od I do V, zgodnie z którą im wyższa kategoria, tym większy stan zagrożenia.
Decydując się na zakup działki z przeznaczeniem budowlanym albo na samą budowę, należy zwrócić się do urzędu gminy, w której działka się znajduje o informację nt. aktualnej i prognozowanej kategorii terenu górniczego. Zaniechanie tego może okazać się opłakane w skutkach na wielu płaszczyznach.
Normalne następstwa ruchu zakładu górniczego
Eksploatacja górnicza, mimo że w większości przypadków realizowana jest pod ziemią, ma wydatny wpływ na to co dzieje się na powierzchni. Obniżanie, deformacje i praca terenu bezpośrednio oddziałują na budynki. Skutkami są wychylenia nieruchomości od pionu, spękania ścian, podłóg, czy schodów. Skutki ingerencji mogą być też mniej widoczne, np. zmiana w stosunkach wodnych na danym terenie, czego konsekwencją może być konieczność wykonania drenażu opaskowego budynku.
Mimo, że nie ma zabezpieczeń, które w całości wyeliminują negatywny wpływ uwarunkowań środowiskowych na nieruchomość, to zabezpieczone budynki znoszą pobliską eksploatację górniczą znacznie lepiej.
Co raz częściej biegli sądowi z zakresu geologii i górnictwa podkreślają też fakt braku dostatecznego zbadania wpływu częstych drgań na stan budynków. O tym, że częstotliwość wstrząsów na ich oddziaływanie na budynki może nie być bez znaczenia świadczy nieobowiązująca już „Instrukcja stosowania klasyfikacji dynamicznej odporności budynków oddanych wpływom wstrząsów górniczych” opracowana w 1991 roku przez zespół Głównego Instytutu Górnictwa pod przewodnictwem prof. dr hab. inż. Jerzego Kwiatka, w której do negatywnego wpływu czynników uzupełniających na dynamiczną odporność budynków zaliczono m.in. wstrząsy częste – kilka razy na miesiąc. O tym, że na Śląsku ziemia potrafi się zatrząść wiedzą także osoby, które mieszkają pozornie daleko epicentrów wstrząsów. Skoro nie jest pewne w jaki sposób częste, choćby słabsze wstrząsy oddziałują na budynek, tym bardziej warto go zabezpieczyć na wypadek takich wpływów.
Zwrot kosztów zabezpieczenia budynku.
Jak wynika z art. 144 ust. 1 i art. 146 ust. 1 pgg właściciel nieruchomości nie może sprzeciwić się zagrożeniom spowodowanym ruchem zakładu górniczego, który jest prowadzony zgodnie z ustawą. Może natomiast żądać naprawienia wyrządzonej mu tym ruchem szkody.
Zasadą jest, że odpowiedzialność ponosi przedsiębiorca prowadzący ruch zakładu górniczego, wskutek którego wynikła szkoda. Są jednak przypadki, w których sytuacja uregulowana jest odmiennie. Więcej na ten temat pisałem w artykule: SZKODY GÓRNICZE, KTO PONOSI ODPOWIEDZIALNOŚĆ ZA ZNISZCZONY BUDYNEK. Jeśli nie zdążyłeś się z nim zapoznać, kliknij w tytuł, a odnośnik zabierze Cię do jego pełnej treści.
Art. 145 pgg w kwestiach nieuregulowanych w tej ustawie odsyła do zastosowania przepisów Kodeksu cywilnego (dalej: kc). Z tych zaś przepisów wiemy, że przedsiębiorca górniczy prowadząc na własny rachunek przedsiębiorstwo wprowadzane w ruch za pomocą sił przyrody ponosi odpowiedzialność na tzw. zasadzie ryzyka. Oznacza to, że ponosi odpowiedzialność niezależnie od swojej winy, za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła.
Czy kopalnia zwróci za fundamenty?
Niezależnie od tego czy realizujemy inwestycje na terenie górniczym, czy nie, budynek będzie miał fundament. Ważne jest natomiast jaki ma wpływ na odpowiedni dobór rodzaju i zakresu dozbrojenia fundamentu prowadzona lub projektowana eksploatacja górnicza. Przedsiębiorca górniczy nie zwróci nam więc całego kosztu fundamentów, a jedynie tę część która stanowi uzasadniony koszt zabezpieczenia nieruchomości przed wpływami działania zakładu górniczego.
Decyzja i odpowiedzialność za dobór adekwatnego sposobu zabezpieczenia, także na wpływy ruchu zakładu górniczego w projektowanym budynku, spoczywa na projektancie. Ma o tyle utrudnione zadanie, że nie ma też przepisów, które w zależności od stopnia kategorii terenu górniczego uznawałyby zawsze jeden rodzaj fundamentów jako formy zabezpieczenia za adekwatny. Dodatkowe zabezpieczenie budynku musi być odpowiednie do stanu zagrożenia, wynikającego z prognozowanych oddziaływań powodowanych eksploatacją górniczą i sztuką budowlaną.
Załóżmy dla przykładu, że dysponujemy dwiema działkami budowlanymi o tych samych uwarunkowaniach środowiskowych, z tym że jedna jest na terenie górniczym, a druga nie. W myśl projektu na działce poza terenem górniczym wystarczające byłoby zastosowanie ław fundamentowych. Jest to niewątpliwie rozwiązanie tańsze. Tymczasem na działce na terenie górniczym w związku z występowaniem deformacji nieciągłych i III kategorii terenu górniczego koniecznym będzie posadowienie budynku na płycie fundamentowej z dodatkowym zbrojeniem. Różnica pomiędzy kosztem posadowienia budynku na płycie, zamiast na ławie, jest uzasadnionym kosztem zabezpieczenia budynku przed wpływami ruchu zakładu górniczego. Jeśli więc koszt zabezpieczeń zostanie poniesiony w toku realizacji inwestycji, to przedsiębiorca górniczy powinien na Państwa wniosek zwrócić jego równowartość. W przeciwieństwie bowiem do odszkodowania za uszkodzenie budynku, których przed skierowaniem wniosku o odszkodowanie nie trzeba samodzielnie usuwać, to koszty zabezpieczeń są zwracane. Oznacza to, że najpierw trzeba je ponieść.
Warto pamiętać, że roszczenie o zwrot poniesionych kosztów zabezpieczeń ulega przedawnieniu. Więcej na ten temat przeczytasz tutaj: SZKODY GÓRNICZE – PRZEDAWNIENIE
