W realizacji inwestycji budowlanych nie tylko tych największych, ale i często w także w przypadku budownictwa domów mieszkalnych, poza inwestorem i wykonawcą biorą udział także podwykonawcy. Mimo, że przez pryzmat przykrych doświadczeń część małych przedsiębiorców budowlanych, występujących najczęściej jako podwykonawcy zaczęła dbać o swój interes, to nadal zdarzają się sytuacje w których:
- Umowa nie została sporządzona na piśmie.
- W toku realizacji umowy ustnie zlecono dodatkowo pracę, ale „zapomniano” sporządzić aneksu lub nowej umowy.
- Zaniechano dokonania zgłoszenia podwykonawcy inwestorowi.
Brzmi niegroźnie? Jednak budowa powinna kończyć się odbiorem robót oraz finansowymi rozliczeniami końcowymi. Jak to zwykle bywa, tu pojawia się „ale”.
Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy.
Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem (art. 648 § 1 k.c.).
Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę. Innymi słowy podwykonawca może zwrócić się bezpośrednio do inwestora z żądaniem zapłaty wynagrodzenia tylko wtedy, gdy przed przystąpieniem do prac sam podwykonawca lub wykonawca dokona pisemnego zgłoszenia szczegółowego zakresu prac podwykonawcy (najlepiej do zgłoszenia załączyć umowę i załączniki, z których będzie wynikać dokładny zakres robót), a inwestor w terminie 30 dni od otrzymania zgłoszenia nie zgłosi pisemnego sprzeciwu.Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem (art. 648 § 1 k.c.).
Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę. Innymi słowy podwykonawca może zwrócić się bezpośrednio do inwestora z żądaniem zapłaty wynagrodzenia tylko wtedy, gdy przed przystąpieniem do prac sam podwykonawca lub wykonawca dokona pisemnego zgłoszenia szczegółowego zakresu prac podwykonawcy (najlepiej do zgłoszenia załączyć umowę i załączniki, z których będzie wynikać dokładny zakres robót), a inwestor w terminie 30 dni od otrzymania zgłoszenia nie zgłosi pisemnego sprzeciwu.
Wyjątek.
Wyjątek od powyższej reguły stanowi, że zgłoszenie nie jest wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę. Sytuacje takie są jednak niezmiernie rzadkie i nawet jeśli wystąpią – zgłoszenie podwykonawcy nie zaszkodzi.
Inwestor ponosi odpowiedzialność za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia w wysokości ustalonej w umowie między podwykonawcą a wykonawcą, chyba że ta wysokość przekracza wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy. W takim przypadku odpowiedzialność inwestora za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia jest ograniczona do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy.
Zgłoszenie wykonawcy i sprzeciw inwestora.
Zgłoszenie podwykonawcy oraz sprzeciw inwestora wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Co ważne nie można umownie wyłączyć ww. odpowiedzialności, ponieważ postanowienia umowne sprzeczne z treścią art. 6471 § 1-5 k.c. są nieważne.
Jak uniknąć przykrej niespodzianki?
- Dbaj o to by umowa była sporządzona na piśmie i podpisana przez strony. Umowa (także za pomocą załącznika) powinna określać dokładnie co masz zrobić, kiedy, a także ile dostaniesz wynagrodzenia. Jeżeli chcesz zmienić zakres robót – pamiętaj o sporządzeniu aneksu, w którym nie tylko przyjmiesz dodatkowy zakres robót, ale też podniesiesz swoje wynagrodzenie i zmienisz końcowy termin realizacji umowy.
- Po podpisaniu umowy lub aneksów do umowy, a przed rozpoczęciem robót zatroszcz się o dokonanie pisemnego zgłoszenia siebie jako podwykonawcy do inwestora, a także uzyskaj potwierdzenie dostarczenia zgłoszenia inwestorowi. Dzięki temu nawet jeżeli wykonawca z jakichś powodów nie będzie chciał lub mógł zapłacić, zrobi to inwestor.
Pilnuj aktualności i zgodności z rzeczywistym stanem wpisów w dzienniku budowy. Zwłaszcza przy robotach zanikowych, trudno później odtworzyć czy roboty zostały wykonane i jak.
