Najczęściej roboty budowlane wykonywane są z terenu należącego do inwestora. Zdarzają się jednak sytuacje, gdy przeprowadzenie prac wymaga wejścia na sąsiednią działkę, budynek lub lokal. Dotyczy to przede wszystkim przypadków, gdy ze względów technicznych lub organizacyjnych nie da się wykonać robót wyłącznie z własnej nieruchomości.

Takie sytuacje mogą wystąpić np. podczas:

• wykonywania elewacji,
• ocieplania budynku,
• nakładania tynku,
• prowadzenia prac wykończeniowych przy ścianie znajdującej się bezpośrednio przy granicy działki.

Prawo przewiduje możliwość czasowego korzystania z sąsiedniej nieruchomości, ale tylko wtedy, gdy jest to rzeczywiście niezbędne do wykonania legalnych robót budowlanych.

Najpierw próba porozumienia z sąsiadem

Podstawowym rozwiązaniem jest dobrowolne porozumienie inwestora z właścicielem sąsiedniej nieruchomości. Strony mogą samodzielnie ustalić:

• zakres korzystania z działki,
• termin prowadzenia prac,
• ewentualną rekompensatę finansową.

Inwestor powinien najpierw zwrócić się do sąsiada o zgodę, np. w formie pisemnej prośby lub listu (dla celów dowodowych). Dopiero gdy takie starania okażą się bezskuteczne, możliwe jest rozpoczęcie procedury administracyjnej.

Decyzja administracyjna pozwalająca na wejście na teren sąsiada

Jeżeli sąsiad nie wyrazi zgody, inwestor może złożyć wniosek do organu nadzoru budowlanego o wydanie decyzji zezwalającej na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości.

Wniosek można złożyć:

• w formie papierowej lub
• elektronicznie przez portal e-Budownictwo.

Taka decyzja ma charakter wyjątkowy. Organ może ją wydać wyłącznie wtedy, gdy nie istnieje inna możliwość wykonania robót budowlanych.

Jakie warunki muszą zostać spełnione?

Organ administracji sprawdza, czy spełnione są jednocześnie trzy warunki:

1. Inwestor próbował uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, ale bez skutku.
2. Wejście na teren sąsiada jest niezbędne do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych.
3. Roboty budowlane są prowadzone zgodnie z przepisami.

Brak spełnienia choćby jednego z tych warunków skutkować będzie decyzją odmową.

Co oznacza „niezbędność” wejścia na sąsiednią działkę?

Kluczowe znaczenie ma pojęcie niezbędności. Oznacza ono, że wykonanie robót w inny sposób jest fizycznie niemożliwe.

Nie chodzi więc o wygodę inwestora, szybsze wykonanie prac czy łatwiejszy dojazd do budowy. Decyzja nie może służyć:

• organizacji zaplecza budowy,
• dojazdowi sprzętu,
• pozostawieniu elementów budowlanych na działce sąsiada.

Przepisy pozwalają na wejście na sąsiednią nieruchomość wyłącznie wtedy, gdy bez tego realizacja inwestycji byłaby niemożliwa.

Co określa decyzja organu?

Jeżeli organ uzna wniosek za zasadny, wydaje decyzję administracyjną określającą:

• zakres korzystania z nieruchomości,
• część działki, z której może korzystać inwestor,
• termin lub okres prowadzenia prac.

Prawo do korzystania z sąsiedniej nieruchomości ma charakter czasowy i ograniczony. Inwestor nie może korzystać z całej działki, jeśli nie jest to konieczne.

W niektórych przypadkach termin prac może zostać określony w sposób przybliżony, np. poprzez wskazanie konkretnej pory roku, gdy roboty zależą od warunków pogodowych.

Czy właścicielowi sąsiedniej nieruchomości przysługuje rekompensata?

Tak, właściciel sąsiedniej nieruchomości może domagać się rekompensaty za korzystanie z jego terenu.

Jeżeli strony porozumieją się dobrowolnie, mogą samodzielnie ustalić wysokość wynagrodzenia lub odszkodowania.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy wejście na teren sąsiada następuje na podstawie decyzji administracyjnej. W takim przypadku organ nie przyznaje rekompensaty. Roszczenia odszkodowawcze właściciela wynikają z przepisów Kodeksu cywilnego i mogą być dochodzone po zakończeniu robót.

Obowiązki inwestora po zakończeniu prac

Po zakończeniu robót inwestor ma obowiązek:

• przywrócić nieruchomość do poprzedniego stanu,
• usunąć wszystkie urządzenia i przedmioty pozostawione podczas prac,
• naprawić wyrządzone szkody.

Naprawienie szkody może polegać np. na:

• odbudowie uszkodzonego ogrodzenia,
• nasadzeniu połamanych drzew lub krzewów,
• uporządkowaniu terenu,
• wypłacie odszkodowania.

Co w przypadku sporu?

Jeżeli inwestor i właściciel sąsiedniej nieruchomości nie dojdą do porozumienia co do wysokości odszkodowania lub sposobu naprawienia szkody, sprawa może zostać skierowana do sądu.

Właściciel nieruchomości może dochodzić wyłącznie rzeczywistej wartości poniesionej szkody. Roszczenie nie powinno mieć charakteru zarobkowego ani być nadmiernie wygórowane.

Podsumowanie

Wejście na teren sąsiedniej nieruchomości podczas robót budowlanych jest możliwe tylko w wyjątkowych sytuacjach. Przepisy wymagają, aby inwestor najpierw próbował uzyskać zgodę sąsiada, a dopiero później występował o decyzję administracyjną. Najważniejsze jest wykazanie, że wykonanie robót bez korzystania z sąsiedniej nieruchomości jest niemożliwe. Jednocześnie inwestor musi pamiętać o obowiązku naprawienia szkód i przywrócenia terenu do poprzedniego stanu po zakończeniu prac.