Kierownik budowy to osoba, która w praktyce spina plac budowy od strony organizacji robót, dokumentacji i bezpieczeństwa. Jeżeli pojawia się spór z inwestorem, wykonawcą, inspektorem nadzoru albo organem nadzoru budowlanego, bardzo często punktem wyjścia jest pytanie: czy kierownik budowy zrealizował obowiązki ustawowe, które Prawo budowlane przypisuje tej funkcji?
Podstawowy katalog obowiązków wynika wprost z art. 22 ustawy Prawo budowlane. To nie są ogólne zalecenia, tylko konkretne działania, które kierownik ma wykonać albo zapewnić, często w określonym momencie procesu inwestycyjnego.
Poniżej omawiamy je po kolei, tak aby łatwo było sprawdzić, co oznaczają w realiach budowy domu, hali, lokalu usługowego czy inwestycji deweloperskiej.
Podstawowe obowiązki kierownika budowy według art. 22 Prawa budowlanego
1) Protokolarne przejęcie i zabezpieczenie terenu budowy
Pierwszy obowiązek jest formalny, ale ma bardzo praktyczny sens. Kierownik budowy powinien protokolarnie przejąć od inwestora teren budowy i odpowiednio go zabezpieczyć, razem z obiektami, urządzeniami technicznymi, stałymi punktami osnowy geodezyjnej oraz elementami środowiska i dziedzictwa, które podlegają ochronie.
Co to zwykle obejmuje?
- ustalenie stanu zastanego i udokumentowanie go w protokole
- wyznaczenie stref, ogrodzeń i oznakowania
- organizację dojść, dojazdów, składowisk i zaplecza
- zabezpieczenie elementów, za których uszkodzenie ktoś mógłby potem żądać odszkodowania
2) Prowadzenie dokumentacji budowy
Kierownik budowy ma obowiązek prowadzenia dokumentacji budowy. W praktyce najczęściej chodzi o dziennik budowy i komplet dokumentów towarzyszących inwestycji, w tym dokumenty dotyczące odbiorów, prób i sprawdzeń.
To obowiązek, który wraca w sporach najczęściej, bo braki w dokumentacji zwykle utrudniają obronę inwestora, wykonawcy i samego kierownika.
3) Geodezyjne wytyczenie obiektu oraz organizacja i kierowanie budową zgodnie z prawem
Ustawa wymaga, aby kierownik budowy zapewnił geodezyjne wytyczenie obiektu, a następnie zorganizował budowę i kierował nią zgodnie z projektem albo pozwoleniem na budowę, przepisami techniczno-budowlanymi oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy.
W praktyce oznacza to między innymi dopilnowanie wytyczenia i kontroli osi, rzędnych, usytuowania. Weryfikowanie zgodności robót z projektem na bieżąco. Reagowanie, gdy roboty zaczynają odbiegać od dokumentacji lub decyzji.
3a) Koordynacja rozwiązań zapobiegających zagrożeniom na etapie planowania robót
Prawo budowlane podkreśla, że kierownik budowy ma koordynować zadania zapobiegające zagrożeniom bezpieczeństwa i ochrony zdrowia już na etapie założeń technicznych i organizacyjnych, także przy planowaniu etapów robót prowadzonych jednocześnie lub kolejno, oraz przy planowaniu czasu potrzebnego do ich wykonania.
To ważne w inwestycjach, gdzie nachodzą na siebie różne branże, prace na wysokości, ciężki sprzęt, rozbiórki, wykopy.
3b) Koordynacja działań zapewniających przestrzeganie zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia
Kierownik budowy ma koordynować działania tak, aby na budowie były przestrzegane zasady bezpieczeństwa i ochrony zdrowia wynikające z przepisów oraz z planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.
To obejmuje nie tylko organizację, ale też realny nadzór nad tym, czy przyjęte środki działają w praktyce.
3c) Aktualizowanie informacji i planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia
Ustawodawca wymaga, aby kierownik wprowadzał niezbędne zmiany w informacji dotyczącej bezpieczeństwa oraz w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, jeżeli zmiany wynikają z postępu robót.
Jeżeli harmonogram, technologia albo warunki na budowie ulegają zmianie, dokumenty bezpieczeństwa też powinny za tym nadążać.
3d) Uniemożliwienie wstępu osobom nieupoważnionym
Kierownik budowy jest zobowiązany do podejmowania działań, które uniemożliwiają wstęp na budowę osobom nieupoważnionym.
To obowiązek o dużym znaczeniu przy wypadkach na budowie i zdarzeniach z udziałem osób postronnych, np. dzieci, sąsiadów, klientów, dostawców, którzy poruszają się poza procedurą.
3e) Zapewnienie stosowania właściwych wyrobów budowlanych
Kierownik ma zapewnić, aby przy wykonywaniu robót stosowano wyroby zgodnie z wymaganiami ustawy prawo budowlane. Nie jest to jednak zadanie, które automatycznie nakłada na kierownika budowy obowiązki w zakresie pilnowania dokumentów certyfikacyjnych. Jest to zwykle dodatkowe postanowienie umowne.
W praktyce chodzi o kontrolę, czy materiały mają wymagane właściwości i dopuszczenia, a także czy są używane zgodnie z przeznaczeniem i dokumentacją.
4) Wstrzymanie robót w razie zagrożenia i zawiadomienie organu
Jeżeli kierownik stwierdzi możliwość powstania zagrożenia, ma obowiązek wstrzymać roboty i bezzwłocznie zawiadomić o tym właściwy organ.
To jeden z kluczowych punktów, bo pokazuje, że kierownik nie jest tylko administratorem dziennika budowy. Ustawa nakłada na niego obowiązek reakcji, gdy bezpieczeństwo jest realnie zagrożone.
5) Zawiadomienie inwestora o wpisie dotyczącym wstrzymania robót z powodu niezgodności z projektem
Jeżeli roboty są wykonywane niezgodnie z projektem i dochodzi do wpisu o wstrzymaniu, kierownik ma obowiązek zawiadomić inwestora o takim wpisie.
W praktyce warto pamiętać, że spór o to, czy inwestor wiedział o nieprawidłowościach, bywa jednym z głównych tematów późniejszych procesów.
6) Realizacja zaleceń wpisanych do dziennika budowy
Kierownik budowy ma realizować zalecenia wpisane do dziennika budowy.
Dotyczy to w szczególności zaleceń inspektora nadzoru inwestorskiego, projektanta, a czasem zaleceń wynikających z czynności organów.
7) Zgłaszanie robót do odbioru, prób i sprawdzeń
Kierownik powinien zgłaszać inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru roboty ulegające zakryciu albo zanikające oraz zapewnić wykonanie wymaganych przepisami lub ustalonych w umowie prób i sprawdzeń instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych przed zgłoszeniem obiektu do odbioru.
To obowiązek, który często decyduje o jakości inwestycji, bo roboty zakrywane po wykonaniu są najtrudniejsze do zweryfikowania – o ile w ogóle jest to możliwe.
8) Przygotowanie dokumentacji powykonawczej
Kierownik budowy ma przygotować dokumentację powykonawczą obiektu.
W praktyce obejmuje to między innymi naniesienie zmian, zebranie protokołów badań i odbiorów, uporządkowanie dokumentów wymaganych do zakończenia budowy.
9) Zgłoszenie obiektu do odbioru, udział w odbiorach, usunięcie wad, oświadczenie dla inwestora
Ustawa nakazuje, aby kierownik zgłosił obiekt do odbioru wpisem w dzienniku budowy, uczestniczył w czynnościach odbioru, zapewnił usunięcie stwierdzonych wad oraz przekazał inwestorowi oświadczenie wymagane przepisami.
Dodatkowe obowiązki z umowy, ale z ważnymi ograniczeniami
W praktyce kierownik budowy bardzo często przyjmuje w umowie obowiązki wykraczające poza art. 22 ustawy prawo budowlane, na przykład dodatkowe raportowanie, udział w naradach, kontrolę lub tworzenie harmonogramu, koordynację podwykonawców albo weryfikację obmiarów i rozliczeń. Co do zasady strony mogą ułożyć stosunek prawny według swojego uznania, w granicach ustawy i natury zobowiązania, co wynika z zasady swobody umów.
Jednocześnie nie wszystko warto lub da się „dopisać” albo połączyć w jednej osobie. Najważniejszy wyjątek ustawowy to zakaz łączenia funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego. Prawo budowlane wprost wskazuje, że takie łączenie nie jest dopuszczalne.
